专题背景

　　“一线城市的房价抬高了生活成本，买不起房就租房。”这句话若在当下提出，恐怕也不再那么有底气了。“以前是买不起，现在是租也快租不起了。”面对着房租连续52个月持续上涨，北京的一些网友纷纷发表感叹。

　　房价还有波动时，但房租却只涨不跌。这背后的原因到底是什么？该如何监管房租市场？

　　 

　　现状透视

　　房租涨价没商量

　　“我石景山租出去的房目前是月租4200元，租期签的是一年，我盼着合同赶快到期，周边房子都涨价了，再签合同时我准备将月租涨到5000元。”在某文化公司工作的郭女士告诉记者。

　　郭女士在海淀区原有一套房，2005年在石景山某小区购置了一套三居室，这套房简单装修后就一直出租，月租金从开始的2000元逐年递增，“现在卖房要收20%的个税，挺多的，我这套房就先出租吧。”

　　和郭女士的心态一样，北京的一些房东和租房中介涨价很“从容”——合同到期了就该涨，不需要理由。

　　据北京市统计局最新公布的数据显示，6月北京住房租金上涨6.2%。据一家媒体测算，北京住房租金自2009年3月到2013年6月已经连续52个月上涨，今年以来月同比涨幅均超过7%。

　　北京的房租到底有多贵？北京房地产中介行业协会公布的数据显示，2012年全市平均租金为每月每建筑平方米53.5元，市场整体租金同比上涨8.9%。其中，西城区金融街区域租金最贵，每月每平方米85元。

　　疯狂上涨的房租已然成为物价上涨的重要推手。国家统计局数据显示，北京6月份住房租金上涨6.2%，已经超过了同期涨幅为2.7%的CPI。在实际租房市场，这意味着租房人群的压力有较大增长。

　　在北京百环家园、天通苑等社区，大量群租和合租现象已成公开的“秘密”，很多房子都被打成隔断出租，甚至有的房间摆满了上下床。在天通苑，一个小一点的隔断空间，月租金600元左右，大一点的则需要1500元左右。

　　高房租威压之下，群租已成为许多人无奈的选择。其中，百环家园一套92平方米的房子最多住过52个人。

　　据机构统计，北京市租赁市场的合租比例已由2011年的45%，上升到目前的近60%，远郊区县的合租比例也由2011年的25%上升到40%左右。

　　据了解，除了刚毕业的大学生面临租房压力，为了孩子上学而在学校附近租房的家长，也同样面临房租疯涨的压力。如北京五道口附近的几个小区，学区房租金普遍上涨，涨幅要比普通房子租金涨幅还超出5%-10%。

　　问题分析

　　多因素叠加推高房租

　　不少人心生疑问，房租一直持续上涨。这究竟是为什么？

　　“租房市场是刚性需求市场，供求关系是主导因素，租金不断上涨表明需求旺盛。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，市场上新增住宅供应不足、外来人口大量涌入以及CPI不断上升是推高房租的三大核心因素。

　　据胡景晖介绍，目前，北京平均每年新增外来人口至少60万，然而每年北京新增商品住宅为8万套，新增政府保障性住房不足10万套，累积起来也就是每年18万套的新增住宅，这不仅不能满足外来新增人口的需求，连原本居住在北京的人也无法保证新房供应。在新增需求不断大于新增供应的前提下，租房压力只能越来越大，房租自然会步步走高。

　　此外，因为房地产调控政策的实施，大部分外来人口不能在北京买房，也就无法从租房市场中转换出去。再加上由于北京近几年实施整体规划，拆迁较多，导致越来越多的人涌入租房市场。

　　再有，在住房供应偏紧之时，遇上近年来物价不断上涨，房东只能随市加租，依靠提高房租增加收入，作为对抗通胀的应对手段。

　　中国社科院工业经济所研究员曹建海也认为，房租近几年上涨比较厉害，主要是因为租房的人不断增加，导致供求关系失衡。尤其是北京这样的大城市，源源不断来京就业的人增加了其住房需求。另外，高房价也加大了北京的租房需求。

　　在需求不断增长的情况下，供给却增长缓慢。近几年，在房产调控的影响下，开发商因为前景不明晰而在拿地时变得愈加谨慎，这直接导致市场里的新房源供应放缓。而政府提供的公租房并没帮上大忙。在北京，外地人虽被允许申请公租房，限制条件依然很多，和买房一样，要在北京工作满5年，有本地纳税社保记录。并且，公租房往往地点偏僻，价格也不够便宜，加之申请流程麻烦，让很多人打了退堂鼓。

　　事实上，供需矛盾一直都存在，有人质疑，“供需结构、房价上涨、物价上涨这些因素在2010年之前也是存在的，但那时候房租为什么没有暴涨，而从2010年之后出现了暴涨呢？”

　　曹建海表示，房屋中介对房源的垄断以及炒作抬高房租是另一个重要原因。

　　一位从事多年房地产经纪行业的业务经理告诉记者，近年来租金暴涨的原因，主要是“二房东”增多，所谓的“二房东”大部分指中介或个人从房东手中拿到房子，再转租出去，这当中，中介机构依然居多。

　　记者采访中了解到，为了省事，不少人把房子直接交给中介。一般来说，中介会跟房东签两到三年的合同，但跟租客一年签一次，第二年肯定是要涨房租的。供需矛盾给中介提供了吃差价的土壤，中介的逐利动机，又加速推动房租上涨。

　　深度观察

　　房租市场如何监管

　　过高的房租透支着百姓的生活质量，对于刚步入社会的毕业生来说，情况更是如此。

　　根据2013年的最新统计数字，北京大学毕业生平均月薪为4746元，这样的收入独立租房几乎不可能，即便合租也意味着要把近一半的收入付给房东，还有可能找不到理想的房子。很多人租住的房子条件环境不佳，距离上班地点非常遥远，每天要花大量的时间在路上奔波。

　　当初政府号召买不起房租房，现在为什么租房也租不起呢？租房者对房价的疑问，如同当年购房者对房价的疑问。租房市场亟需政府机构的介入，供需矛盾的协调还需要政府这只手的干预。

　　近日，住建部和工商总局联合发出通知，要求各地整顿中介市场，严肃查处包括分割出租、吃房租差价等违法违规情况，从而规范租赁市场。很显然，政府将房租暴涨的板子这次打在了中介身上。

　　从长期来看，还是要在供需关系上来解决。

　　对于供需现状，同策咨询研究中心总监张宏伟表示，政府在租赁市场上大有可为，可以通过两种方式增加租赁房源供应，缓解市场供应压力与房租上涨的现象：其一，加大对于廉租房、公租房等保障性住房的建设力度，切实形成市场供应；其二，收购一些闲置楼栋或房源，进行资产经营，在房租价格上涨的阶段，集中释放租赁房源，以缓解租金上涨的压力。

　　另外，针对市场当中大量闲置房的问题，政策层面应该鼓励开发企业、资产管理公司等相关企业进行资源整合，切实让这些闲置房源不再闲置，以解决租赁市场房源紧张的局面。也可以鼓励企业在“自留地”等集体用地上建设员工宿舍，解决一部分人的租赁需求，缓解市场上房租不断上涨的压力。

　　有专家称，看上去，现在涨得最凶的城市，其实也是那些房地产调控得最多的城市--最简单一个原因，房屋持有成本太高，更高的房租会缓解持有压力。

　　问题变得更清楚了，当然也更复杂了，房租与房价，这似乎是“蛋与鸡”的关系。也有专家建议，“通过征房产税逼出大投资客手中的空置房也可以增加供应。”