■项峥

　　“用好增量、盘活存量”是国务院对今年财政金融工作的基本要求。在房地产领域，也需要贯彻落实这一要求，除了适时增加新房供应外，还需要采取有效措施盘活住房存量，以缓解部分地区，特别是一线城市的住房供求矛盾。

　　应该看到，当前住房市场供求矛盾主要是结构性矛盾。如果将全社会住房供应和需求进行统筹考虑，那么住房市场大体呈现出供过于求的局面。
　　一是一级市场供求矛盾。从全国看，今年上半年房地产开发企业土地购置面积同比下降 10. 4%，而同期商品房销售面积同比增长 28. 7 %。通常，从土地购置到住宅供应需要一年到一年半的时间。这意味着如果按照当前市况来估计未来一年到一年半的住房需求，可能会存在新房供不应求的局面。

　　二是二级市场存在供求矛盾。虽然没有进行过统计，但拥有两套乃至两套以上房产的家庭在一线城市并不少，但真正可以实现市场供应的二手房却是少数。

　　三是住房租赁市场存在供求矛盾。拥有两套以上住房的家庭，并没有将多余的住房用以出租，降低了住房使用率，实际上是更大的资源浪费。

　　造成住房结构性矛盾的因素有很多，主要涉及制度因素、投资因素、心理因素等三方面：

　　一是制度因素。我国还没有全面实施房产税。拥有多套住房的成本几乎为零。这在一定程度上鼓励了土地资源的低效利用。一部分富裕人群更多占有稀缺的土地资源，购置两套、乃至两套以上的房产。

　　二是投资因素。由于拥有多套住房几无成本，很多人更愿意通过购置、持有多套住房，而不愿意让闲置住房进入住房租赁市场，主要的目的是为了等待出售良机，以获得更高的投资收益。

　　三是心理因素。部分人群对新房有偏好，不愿意进入二手房市场。还有部分人对住房出租后再使用存在一定心理反应，因此不愿将暂时闲置的住房用于租赁。

　　因此，盘活存量住房，要多管齐下。一是要完善房产权属统计。尽快实现全国房地产信息联网查询与统计，以便及时掌握拥有两套以上房产家庭的情况，为进一步全面实施房产税奠定坚实的统计信息基础；二是要全面实施房产税。以家庭为单位，对一套或两套以上的住房全面实施房产税。还需要完善房产赠予与继承的相关制度，防止家庭通过相关行为逃避房产税征管；三是对长期闲置的住房加倍征收房产税，以减少住房资源使用浪费；四是要加强税收征管。在房地产过户环节，增加对交易双方资金来源合法性的审查，防止住房交易过户成为滋生腐败或洗钱犯罪的温床。

　　从根本上说，我国人多地少，只有加强住房资源的合理利用，才能更好地满足人民群众日益增长的高品质住房需要。由此可见，尽快采取有效措施，启动存量房供应，完善住房租赁市场，增加闲置住房持有成本，打击投机性住房需求，或许在一定程度上可缓解住房供求矛盾，减少房价上涨压力。

　　（作者系房地产行业研究者）