日前，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》。其中，明确提出“鼓励和支持保险资金投资养老服务领域，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。”就在国务院意见出台前一天，由上海市民政局作为支持单位、《21世纪经济报道》与上海银行联合主办的“倒按揭”养老金融产品创新研讨会在沪举行，来自行业协会、业内机构的专家学者深入探讨了“倒按揭”业务在中国的创新发展之路
“倒按揭”业务中国潜在需求大
“老年人住房反向抵押养老保险”，又称“以房养老”，是指老年人将自己名下的房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，可定期获取一定的养老金直到去世。复旦大学经济学院、复旦大学就业与社会保障研究中心封进教授认为，中国人自有住房比例高于美国、日本等国家，“倒按揭”业务潜在需求大。
封进表示，“倒按揭”针对一定年龄以上的老人(如美国为62岁)，由政府管理并提供担保，作为一种养老融资的模式，主要对象是有房产但缺现金的老人。
美国从上世纪80年代开始率先推出“倒按揭”业务，如今已发展日益成熟。封进以美国为例解释道，拥有住房的老人可以以住房为抵押，获得贷款，不需要搬离自己的住房，同时还可以抵御房价下跌的风险。贷款提取有多种形式:一次性提取，年提取(在一定期限内)，月提取(一直到寿命结束)；灵活提取，有贷款额度。封进表示，“一次性提取是最常见的选择，所有方式的贷款都是到借款人去世或永久性搬离才到期。”
封进透露，在美国，借款人(或其继承人)可通过由贷款人出售房屋偿还贷款，也可以用现金偿还，“大多数选择前者”。
如果房价上涨，扣除贷款额、各种费用后还有剩余，则剩余归借款人或其继承人，借款人可以充分享受房价上涨的好处。反之，如果房价下跌，贷款额大于房价，借款人则无需偿付多余的金额，借款人可以抵御房价下跌的风险。这称之为“无追索权贷款”，贷款总额超过房价的风险由保险机构承担。
在美国，“倒按揭”保险由政府机构提供。针对贷款人有“贷款余额超过了房屋价值”、借款人有“贷款机构不能按合同支付贷款”的风险，通常借款人需要支付保险费，费用为最大贷款限额的2％，并且每月还需支付贷款余额一定百分比的保险费。
据记者了解，全球金融危机之后，美国“倒按揭”业务出现直线上升趋势。原因在于，尽管2008年之后房价出现下跌，但随之上涨幅度较快，借款人的其他金融资产(股票)价值缩水，需要借助倒按揭获得现金。此外，政府政策发生变化，最高贷款限额增加，加之医疗费用不断增加，老年人对现金的需求增加，婴儿潮时期出生的人开始退休，他们比之前的人更穷，开始有更多的人办理“倒按揭”贷款业务，所有这些原因都促使美国以房养老业务大幅增加。
在香港，居民参加倒按揭的意愿也相对较高。封进表示，香港统计局在2000年曾对香港1867名49—59岁中年人的调查结果显示，其中663个有自己的住房，拥有住房者中11％的人表示会考虑用倒按揭，无子女的人更愿意倒按揭，股票等金融资产比较多的人也愿意使用倒按揭，这些人对金融工具比较了解，受教育程度也较高。
在内地，倒按揭潜在需求大。封进说，目前我国城乡独自居住的老人家庭已分别达到49.7％和38.3％。随着家庭规模的不断缩小，养儿防老功能在下降，如据2010年第六次人口普查显示，北京居民平均家庭规模2.45，上海为2.5。而目前政府提供的养老金水平较低，在人口老龄化的趋势下，养老金水平会进一步下降，需要其他来源的退休收入。
“根据中国家庭金融调查报告，我国城市自有住房拥有率为85％，世界平均为63％，美国为65％，日本60％。城市拥有2套以上住房的家庭占比约19％。一线城市房价比较坚挺，倒按揭可以让老人享受到房屋未来增值收益。”封进表示。
上海初步具备实施倒按揭基础条件
随着全球人口老龄化的加剧，不仅美国、加拿大等发达国家在逐步推广房产倒按揭项目，一些发展中国家如印度也在积极研究房产倒按揭项目如何在本国实现，以缓解社会保障资金的相对不足。在实行房产倒按揭贷款业务的国家中，有的比较成功，如美国的HECM计划、法国Viager
项目；有的仍有待改善，如加拿大的CHIP；有的则提供了曾经失败的教训，如新加坡的房产倒按揭贷款。
无论如何，上海财经大学发展规划处处长、投资学教授应望江表示，房产倒按揭贷款项目具有极强的外部经济性，对相关主体有着积极的影响。
应望江进一步分析道，对城市里的老人而言，首先，房产倒按揭贷款可大幅增加其每月的生活费，极大改善其生活质量。其次，当老年人患重病时，也可通过房产倒按揭贷款在依旧保证房屋使用权的基础上融到看病所需的大笔资金。最后，子女赡养老人的负担可减轻，并可通过示范效应让子女将预备的养老金提前消费，提高生活质量，而子女年老时也可以通过以房养老解决养老问题。
对国有商业银行而言，应望江表示，由于房产倒按揭贷款以住房为抵押物，又可通过投保和贷款证券化的风险管理转移长寿风险与流动风险，所以如果精算准确，商业银行可从这一贷款项目上获得稳定的年收益。“而对相关金融机构和中介机构来说，良性的操作可使房产评估机构、人寿保险公司、信托公司、信用评级有限公司等都将增加一定数量的业务量。”
据中国银行首席经济学家曹远征、德意志银行大中华区首席经济学家马骏等完成的《化解国家资产负债中长期风险》报告预测，2013年，中国养老金的缺口将达到18.3万亿元。在目前养老金制度不变的情况下，到2033年时养老金缺口将达到68.2万亿元，占当年GDP的38.7％，从2017年起养老金要求的财政补贴将持续上升，至2050年养老金缺口将达到当年财政支出的20％以上。据世界银行2005年公布的一份关于中国未来养老金收支缺口的研究报告，2001－2075年中国基本养老保险的收支缺口将达到9.15万亿元。
“房产倒按揭贷款对政府而言，其重要意义不言而喻。”应望江表示，通过房产倒按揭贷款，一部分老人可通过以房养老来提高生活质量，一定程度解决其看病与养老问题，缓解政府的养老金压力。
“尽管国内部分地区和机构已试水房产倒按揭项目，但对于是否可行仍然存在争论。我认为，是否可行有待时间和实践的检验。目前上海已初步具备实施的一些基础条件。”
应望江表示，首先，上海大多数住房的产权是清晰的。产权清晰是实施房产倒按揭的基础条件。据中国社科院经济所研究员汪丽娜的研究，我国十年前住房私有化率已超过81％，而上海住房私有化率更高。《2005年上海市老年人口状况与意愿跟踪调查》显示，上海8.9％的老人独居，36％的老人与配偶单独居住，53.1％的老人与子女或孙辈同住，还有2％的老人与其他亲属或保姆同住。由此可见，将近45％的老人有条件将自己的房产进行倒按揭。
其次，上海的金融机构有充裕的资金实力。2013年6月末，上海中外资金融机构本外币存款余额6.74万亿元，贷款余额为4.29万亿元，存贷差高达2.45万亿元。只要贷款项目能保证一定的收益率和安全性，金融机构将有充足资金进行运作。
再次，贷款周期的可精算化将有效降低房产倒按揭贷款的风险。当贷款人数达到一定数量符合大数定律时，金融机构完全可以通过保险公司的人寿精算来确定平均贷款周期，将风险分散化、精确化。在精确的估算、充足的资金储备的条件下，金融机构自身能够化解投资周期长的风险。
“最后，房产价格保持稳中趋涨的预期可以增强金融机构的信心。基于对上海的房产价格保持总体升势的预期，金融机构将有信心参与房产倒按揭这一获利稳定的贷款项目。”应望江说。
解决好老年人问题很重要
未来，我国老年人在收入、健康、医疗与照料服务，居住安排和宜居环境，社会参与，权益保障，文化生活和精神心理等方面的总体需求将继续增大，需求层次将不断提高，需求结构将更趋多元化和个性化，必然会对政府、社会、社区、家庭、个人以及市场在内的供给、支持体系带来沉重压力。
中国老龄产业协会副会长、专家委员会主任张恺悌研究员，是中国老龄问题研究专家。他认为，老年人问题若得不到有效解决，有可能演变为政治问题。
“假如社会支持系统建设长期滞后，不能满足老年人有效需求，造成需求压迫支持，双方之间的矛盾不能得到及时缓解，老年人群体则可能成为未来的政治压力群体，老年人问题将有可能演变为老年人政治问题。”
张恺悌指出，目前我国城乡老年人七成以上拥有自己住房，住房产权明显，半数老年人对住房满意。
2010年的一项调查显示，城乡老年人有73.3％的老年家庭房屋产权为老年人所有，城市老年人拥有房屋自主产权的占79.2％，农村老年人拥有房屋自主产权占71.1％，而城乡老年人中子女拥有住房产权仅有22.8％。调查还显示，城市老年人住房满意度占52.7％，农村老年人住房满意度占45.1％，城市高于农村。老年人对住房不满意程度在逐年下降，从2000年城乡老年人不满意度占21.8％，2006年占15.1％，2010年下降到14％。
“与此同时，城乡老年人拥有住房权比例上升，住房权意识增强。”张恺悌透露，从十年来城乡老年人住房产权的变化来看，城乡老年人及配偶拥有房屋自主产权的比例提高明显，2000年城乡老年人拥有房产权占45.4％，2010年上升至73.3％。其中，城市老年人住房权从2000年的占67.6％，上升到2010年占
79.2％；农村中老年人住房权，从2000
年占38.8％，上升到2010年的71.1％，
几乎提高了一倍。
美国等发达国家的倒按揭之所以流行，与高额的遗产税有很大关系，人们在“以房养老”和“留房给子女但交大笔税金”之间很容易作出选择。对此，张恺悌指出，发展中国养老产业需要在相关体制与机制上做出更多的探索和创新。
张恺悌具体提出了九点建议，一、建立完备的法规体系，为机构养老发展提供充分的法律依据；二、明晰政府责任，引入市场机制，发展多元模式；三、从引导产业发展的角度，设置土地、信贷、税收、公用事业收费等向以房养老适当倾斜的政策；四、创新探索养老新模式，满足老年人日益增长的多样需求；五、不断提升金融机构策划能力，提高服务水平，为老年人释放消费潜能，分享社会发展成果营造友好的社会环境；六、探索和建立以房养老保险制度，满足老年人长期照护需求；七、成立“以房养老促进中心”；八、积极推动相关设置、服务、监督标准建设；九、开展养老压力指数和预警系统研究，提升养老问题研究力度，开展国际交流。
上海可先行先试
上海是全国最早进入人口老龄化且程度最高的城市。2011年末，上海60岁以上老人占总人口的24.6％，申城已面临养老金缺口压力大等问题。
为有效应对上海户籍人口的加速老龄化，加快推进养老产业，上海社会科学院经济研究所研究员肖严华建议，上海在养老产业方面可以先行先试，把加快推进养老产业作为今后几年全市的一项重要工作，并出台有关养老产业的土地政策、总体布局和规划，发挥市场的作用和力量，积极探索新型的养老机构发展模式:首先是确权，明确出资人是投资而不是捐赠；其次，经营中要允许有一定的回报和一定比例的分红；再次，给予一定规模的贷款权利；最后，允许建立连锁店和分支机构。
“最近国务院明确养老产业化，提出要推动社会力量和民间资本成为发展养老服务业的‘主角’，解决其‘融资难、用地难、运营难、用人难’问题。在十八届三中全会召开前夕，中共中央总书记习近平在武汉提出了全面深化改革的六点意见，其中第一点‘要把更好发挥市场在资源配置中的基础性作用作为下一步深化改革的重要取向’，为推动社会力量和民间资本为养老服务业保驾护航提供了契机。”
肖严华表示，目前老年人的经济来源主要包括子女赡养、退休金和社保金。而“以房养老”则可以盘活部分老年人的不动产，可作为部分老年人养老消费的一项补充经济来源，这有利于对上海养老事业的发展。
肖严华认为，目前“以房养老”有两个问题有待考虑，一是倒按揭贷款到期时的房屋贬值风险。近年来，面对中国主要城市出现的房价上涨过快、价格虚高的现象，国务院等相关部门陆续出台了多项房地产市场调控政策。2003年、2006
年及2010
年国家都陆续出台了房地产市场的调控政策。2011
年以来，房地产限购、首付比例上浮、利率优惠政策取消、二三线城市限购等相关政策频频推出，这势必影响房地产业的发展和房价的波动；二是道德风险。倒按揭“以房养老”涉及房地产业、金融业、社会保障以及相关政府部门，因此需要加强各行业、各部门之间的合作。
肖严华认为，从当前上海社会保险制度与社会保险基金的发展情况来看，也需要加强社会保险基金与“以房养老”倒按揭模式之间的业务探讨。他建议，在运作模式上，可以将一定比例的上海社会保险基金委托给金融机构进行管理，专门用于以房养老的倒按揭；符合条件的老年人参与以房养老的倒按揭，获得比商业贷款利率优惠的贷款，以补充养老消费。
同时，参与各方均可获利。参与以房养老的老年人，获取优惠的贷款利率，如6％；受托管理上海社会保险基金的金融机构，获取管理费，如1％－2％；参与以房养老的社保基金，获取优于银行定期存款的利率，如4％－5％。等等。
还有许多问题待解决
“现有房屋产权70年，产权到期后如何处置依然存在政策盲点，银行开展这项业务也必须加以考虑。”对于这一问题，上海融孚律师事务所联合合伙人吕琰表示，虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。
中国房地产开发集团理事长孟晓苏表示，市场对以房养老存在这样一些担心，一是担心房价会下跌，抵押物会缩水；二是担心中国的土地使用权只有70年，有的甚至只有40年、50年，政府就把土地收回；三是担心房屋产权不清晰，如果老人死了，子女不搬出去怎么办等等。
2006年，上海市公积金管理中心曾试行推出“以房养老”模式，但由于长期乏人问津，最后不得不停办该业务。其中很重要的一个原因，传统的养老观念根深蒂固也让公众很难从心理上接受“以房养老”的新型养老形式。大部分中国老人更愿意把财产留给子孙，而不愿意交给银行这样的金融机构。很多老年人也认为，如果需要用房子养活自己，不仅自己内心会有挫败感，在外也会觉得自己和孩子都无颜面。
对于以房养老的金融模式，老人不信任，金融机构也并不完全放心。对银行和保险公司来说，按揭贷款的风险，是随着时间的推移不断减小，而倒按揭恰恰相反，时间越长风险越大。此外，如何确定倒按揭利率也是个难题，贷款额少老人不愿意，贷款期长机构又可能吃亏。
未来，推动“以房养老”制度必须要消除公众和金融机构的种种忧虑，完善制度设计，通过更加完善的法律保障、政策引导、保险和金融创新，规范养老机构和养老服务市场，实现有需求的老年人以房养老的意愿。