房产税如何征？怎么用？是否有助于社会财富的再分配，并提升一个社区乃至地方的公共服务水平？是否能有效抑制房价，同时促进房地产市场的良性发展？民众缴纳房产税的意识如何？针对这些民众关心的问题，本报驻外记者深入采访，从制度设计、实施、面临的问题等角度，对新加坡、美国、墨西哥、德国四国的房产税情况进行了调研

　　优惠自住 促进平等

　　本报驻泰国记者 施晓慧

　　新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一。新加坡整个房地产制度的设计主要服务于三个重要的社会目标： 一是社会财富的重新分配；二是控制社会的生活成本， 使得社会发展具有可持续性；三是作为一种社会契约， 将住房成为连接一般国民与国家经济成长的一种机制

　　新加坡

　　实现居者有其屋的目标主要是通过将房地产市场划分为二元市场来实现的：约80%的住房是组屋（即新加坡特有的组合房屋，为新加坡建屋发展局承建—编者注），另外20%是私人房产。组屋市场主要由政府负责建设、分配和管理，而私人房产市场主要交由市场运作，政府只充当调控的角色。

　　房产税是新加坡政府的一种传统税种，原则上是有房子就得交税，这是对土地这种稀缺资源的一种认可。具体执行中，新加坡坚持小户型、低房价原则，对购买自用房者实行税收优惠，对于富人住房，则收取高倍的土地出让金及高倍的物业费，严格控制高价商品房的比例。目前新加坡全国大约有84%的人安居在政府组屋中，而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。

　　新加坡国立大学李光耀公共政策学院副教授顾清扬说，新加坡房产税的设计有两个关键思想，一是累进制，即富人要比穷人交的多；二是鼓励购房自住，对购房自住者抽较低的房产税，而对购房投资者则抽较高的房产税。其目的还是为了实现全民拥屋的梦想，不让稀缺的房屋资源被富人所垄断，对房产投资者进行有效抑制。第二个思想实际上也是一种广义的累进税制，因为大部分购房投资者是富人。由于大部分新加坡国民都是购买价格比较低的组屋的自住者， 他们只交很少的房产税， 这使得新加坡整个房产税占整个税收收入的比重很低，也就是说，新加坡征收房产税的主要目的是为了社会公平和鼓励居者有其屋，而不是为了增加政府税收。

　　新加坡的房产税是按照房屋的年价值来计算的，房屋年价值是以年租金衡量，计算方法是年租金减去物业管理、家具以及维修的费用。多年来，政府对自住房产的房产税率是4%，其他类型的房产税率（如房屋出租者）是10%。而对于小户型的业主，政府会在自住的4%基础上再进行折扣。如年值6900新加坡元（以下简称新元，1新加坡元约合4.92元人民币）的自住住房，政府在4%的基础继续折扣，实际收缴的一般不是272新元，而仅有82新元。

　　从2011年，新加坡政府对房产税进行了改革，新的制度进一步倾向于弱势群体，对于年值低于6000新元的房屋免收房产税；年值在6000至24000新元的，只对高出的部分征收4%的税；而对于年值超过24000新元的房子，超过的部分要缴纳6%的房产税。

　　2013年10月新加坡国会再次通过房地产税（修正）法案，为2013年财政预算案时宣布的房地产税调整提供法律基础，修改后的法令有三项变动，包括取消空置住宅与非住宅享有的房地产税退款，区分住宅与非住宅房地产，以制定住宅房地产的累进房地产税率以及把房地产税估税上诉期从21天延长至30天。新修改的房地产税结构，进一步体现了让多数人为自住的房子缴交较少房地产税；而高端住宅屋主，尤其是买来投资的房子，则必须缴交更高房地产税。

　　新加坡财政部兼交通部高级政务部长杨莉明说，政府在检讨房地产税结构时，特别关注自住的屋主，因此只有年值最高的1%高端住宅屋主，未来得为自住的房子支付更高房地产税，其余99%自住的屋子，房地产税反而更低。

　　例如，从2014年1月起，年值8000新元的自住房屋免收房产税。年值3万新元的屋子若是自住，就是（30000—8000）×4%，每年的房地产税只有880新元，否则，就是30000×10%，每年得支付3000新元。而年值10万新元的房子，若自住，对超过8000新元的部分收9%的房产税，2015年增加到10%；若非自住，则10万×19%，2015年增加到20%。以2015年的标准与原房产税相比，年值1.2万新元的自住房组屋，房产税减少33%，仅160新元，非自住的保持不变；而年值15万新元以上自住有地房产，房产税增加了69%，为12580新元，非自住更高达2.4万新元，增加了60%。（见自住和非自住房产税率表。本报记者 施晓慧整理）

　　顾清扬说，新加坡整体税制是高度累进制的，约80%的收入税是由顶层20%的高收入群体缴纳的。大部分中低收入群体只缴很少的税，如果考虑到政府名目繁多的财政补贴，大部分中低收入群体的实际净税负几乎为零。政府把主要从富人身上征来的税，来补贴政府组屋的购买者，实现国民财富的重新分配，让中低收入群体买得起房屋，从而实现居者有其屋。2013年政府修正的房产税，主要目标是使新加坡的房产税更具有累进制，更加强调购房自住者少交税、购房投资者多交税的思想。这个调整与人民行动党政府2011年大选受挫后一系列政策向左偏转是一致的，更加注重社会平等。

　　税率分化 鼓励投资

　　本报驻墨西哥记者 姜 波

　　富人区的豪宅一年缴纳上千美元的房产税，而工薪阶层地区的房屋每年仅缴纳数十美元。与其他经合组织成员相比，墨西哥的房产税率要低得多。低税率有鼓励房地产投资的用意，但也在客观上造成了地方财政困难，制约了各市政府改善基础设施建设、增加公共建设投入的空间

　　墨西哥

　　首都墨西哥城的一名律师拉斐尔，全家四口人居住在墨西哥城市中心繁华地段的一栋两层别墅里。房屋地段好、面积大，他每年要缴纳28374比索（约合2140美元）的房产税。退休工人安赫尔居住在城南的一栋别墅内，由于地段一般，加上政府的补助，每年仅需缴纳396比索（约合30美元）的税款，二者的差距相当之大。

　　墨西哥征收房产税的历史由来已久，1917年的墨西哥宪法就将房产税的征收列入其中，规定各州政府负责对房产税进行征收。1983年，墨西哥通过了宪法115条修正案，为了给各市政府增加财政收入，将房产税征收权限下放至各市政府。1999年，墨西哥对宪法115条再次进行了修订，强调了各市政府的这项权力，而各市也被给予权力，可根据当地经济状况确定所征税率，每年向当地议会呈交土地和建筑价值评估，以确保房地产登记价值与市场价值相符。

　　墨西哥房产税具体的计算方法为，将土地价值与建筑价值相加得到房产的总价值，根据总价不同，房产将被分为不同的等级，每个级别要缴纳固定的税款，然后总价减去该等级最低额度的金额，再乘以该等级相应的税率，得出的钱数与固定税款相加，即为所需缴纳的房产税额。所以在富人区的豪宅一年缴纳上千美元的房产税，而居住在工薪阶层地区每年仅缴纳数十美元的状况就不足为奇了。

　　为了体现公平性原则，照顾弱势群体利益，退休人员、领取补助金者以及超过60岁的居民均可以享受房地产补贴或优惠。具体来说，其房产总价值在188.3万比索（约合14.2万美元）以下的，每年仅需缴纳最低额度，即234比索（约合17.6美元）的税款，而若超过此额度，则可享受30%的折扣。而除了这部分居民外，普通居民若房产总额在195.3万比索（约合14.7万美元）以下，也可享受25%—50%不等的折扣。

　　墨西哥房产税的缴纳方式比较灵活，可一次性缴纳全年税款，也可每两个月交付一次。为了鼓励居民及早缴纳房产税，根据各地政府规定及当年财政状况变动，各地会给予5%和15%之间的折扣。以墨西哥城为例，如果房产所有人在一月份缴纳全年税费，将享受7%的折扣优惠，在2月份缴纳全年税款，则享有6%的优惠。

　　墨西哥各地财政部会根据当年经济状况及通货膨胀率等调整房产税税款，但墨西哥房产税缴纳税额还是很低。根据经合组织的数据，墨西哥每年收取的房产税仅占其国民生产总值的0.23%，远远低于该组织成员国1.5%的平均水平，也远远低于同地区的智利和巴西等国。多年来，墨西哥的房地产市场一直火不起来。由于投资墨西哥房地产市场回报率不是很高，再加上有组织犯罪行为干扰市场，开发商热情有限。投资不足和刚需不旺使墨西哥房产不温不火，降低房产税税率也有鼓励房地产投资的用意。

　　虽然税率较低的初衷是为了刺激房地产市场的发展，然而，这也在客观上造成了地方财政的困难。据墨西哥国家统计局公布的数据，房产税收入仅占各市政府收入的13%，市政府收入大部分依靠联邦政府拨款。严重的收入不足制约了各市政府改善基础设施建设、增加公共建设投入的空间。所以，目前有很多墨西哥经济学家呼吁，在不提高税率的情况下，政府应及时更新并精确进行房产总价的估测工作，这将会极大增加政府房产税收入，改善地方财政脆弱局面。

　　严格登记 征税透明

　　本报驻美国记者 吴成良

　　登记是美国房地产管理的一项基本制度。美国房产税征管严格、透明。一个地方的人气和房地产状况，很大程度上决定了政府的财力。正因为如此，美国地方政府想方设法吸引人来购房、居住。由于地方政府的很多公共服务依附于房产税，客观上加剧了美国社会的分化

　　美国

　　房产税的征收和使用归属于地方政府。而征税的基础在于房产登记制度。美国实行的是契约登记制度，房地产登记主要起公示作用和作为政府收税的基础。登记是美国房地产管理的一项基本制度。尽管美国各州法律不尽相同，但一般而言，房地产的交易必须委托代理律师完成，在完成交易后，律师将交易的相关契据向县政府的不动产登记处登记。县不动产登记处负责收集、登记并向公众发布与房地产相关的各种信息。

　　比如，记者居住的美国弗吉尼亚州阿灵顿县，县政府建立不动产登记的数据库，公众可免费到县财政局或不动产评估处查阅，或者上网查询。县政府每年把所有登记资料集中，出版“土地书”，并制成光盘，公众甚至可以在公共图书馆的计算机上去查询。对于每一处不动产，数据库中的信息包括所有权记录、销售价格与日期、土地或建筑物的物理状态描述以及价值评估和每年缴纳不动产税的记录等。

　　美国不同州、不同县市甚至同一个县市的不同学区，房产税的税率可能不一样。同一个地方，不同年份的税率也有变动。但美国大多数地区的房产税税率在1%—2%之间。通常，这个税率由县政府最高决策机构—县政委员会，根据年度预算需要提出建议，并经公开听证后确定。县政府设有专门的房地产价值评估部门，评估房产的价值，然后按照确定的这个价值，乘以税率算出房产税。政府每年会定期向房主寄送税单。这笔税可以每年分两次缴纳。比如，阿灵顿县2013年的税率是1.021%，也就是说，价值40万美元的房子，当年要交房产税4084美元。

　　美国房主缴纳的房产税的使用是透明的，政府寄来的纳税单据会详细列明这些钱去了哪里。通常，房产税的大头用于公立学校，约占全部房产税收入的70%—80%。其他方面的用途包括公共图书馆、消防、残疾人援助、老年人服务、地区道路桥梁建设维护等，用于县政府日常开销的比例很低。

　　房产税是美国地方政府主要的税收来源，而且是较为稳定的税源，因为相比收入税或者销售税，房产税在经济衰退时期的波动不会那么大。一个地方的人气和房地产状况，很大程度上决定了政府的财力。正因为如此，美国地方政府想方设法吸引人来购房、居住。

　　对于房主来说，房产税是一笔不小的支出，是持有房产的重要成本。美国地方政府征收房产税主要是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持，并不以此为主要手段来调控房地产市场，但对购买和持有房地产的需求有间接影响。美国地方政府的很多公共服务依附于房产税，其结果是，房产价值高的富裕社区，政府财税收入多，公立学校等公共服务好，这又反过来吸引更多居民前去居住，形成良性循环。而农村和城市贫困社区则陷入恶性循环。这客观上加剧美国社会的分化。

　　美国房产税征管严格。法律规定，房主的通信地址变化后必须书面通知政府，防止税单无法寄达。房产税逾期要缴纳罚金。房产税拖欠两年以上，房屋会被充公、依法拍卖。

　　多管齐下 抑制投机

　　本报驻德国记者 郑 红

　　德国没有真正意义上的房产税，由于对上个世纪八九十年代的房地产泡沫心有余悸，各种类似的税收名目不少，主要包括土地购置税、土地税、二套房税、收入所得税、资本利得税等，这些遏制措施多管齐下，在一定程度上有效地压制了炒房现象

　　德国

　　各州的土地购置税标准不同，从3.5%到6.5%不等。购房后，房屋所有人每年还需要缴纳土地税。土地税为地方税种，与个人收入完全无关，其标准由地方制定，并由城镇自行支配。税率与房屋的大小、房屋的价值以及土地价值相关，指定的标准主要参照税务局公布的土地价值。对不同建筑时间、建筑类型和所在地人口数，土地的价值衡量指数从3‰至10‰不等，土地衡量指数乘以土地价值，再乘以每个联邦州自己制定的税率（如柏林为810%，法兰克福为460%）便是应交的土地税。在柏林较好的住宅区，有的80平方米的住房土地税约为每年150—200欧元。但这个数字不具代表性，不同城市和一城内不同区域的土地税可能大相径庭。

　　所谓二套房税，是指居民登记使用的第二套及第二套以上住房需要缴税，不管这些住房的主人是否是住户本人。也就是说，这既可能是房主自己拥有并使用的二套房，也可能是租住的。不少德国人拥有登记使用的“二套房”，比如海边的度假房等。以德国首都柏林为例，二套房税的征收标准是该套住房不算杂费出租价格的5%。柏林市税务管理部门的新闻发言人卡特琳·比尔维特女士对本报记者表示，二套房税由地方征收，与住户的收入无关。在柏林正式登记使用第二套住房一年以上的人需要征税。夫妻由于就业原因使用的二套房或二套房用于满足护理要求等特殊情况则免征此税。

　　如果将购置的房产用于出租，可能还需要缴纳收入所得税。出租房屋的收益将算入个人年收入，按照联邦的个人所得税标准纳税，纳税的比例也与个人的其他收入有关。在德国，个人收入越高，需要纳税的比例也就越高。反之，如果一个人没有其他任何收入，房屋出租收入也达不到纳税标准，那么租金不会被征税。根据现行规定，年收入低于8354欧元不需要缴纳所得税，而如果年收入高于52882欧元，高于这一数字的部分缴纳的所得税的比例也会升至42%。

　　此外，为了防止利用房地产投机的行为，德国设有10年的投机期限。购置10年以内的房屋如果出售获利，利润也将被纳入个人收入，需依法缴纳资本利得税。购置超过10年的房屋出售则不需缴纳此税。如果房屋一直在用于自己居住或者自己居住时间超过2年，则10年之内出售也不需要缴纳。通常来讲，个人出售住房不需要缴税，但财政部门会根据具体的情况判断出售住房行为是否属于商业行为，如果5年之内出售3套以上房产，则可能被视为商业的住宅交易行为而被征税。


　　德国人对上个世纪八九十年代的房地产泡沫心有余悸，由此催生了上述的一系列政策遏制措施，多管齐下有效地压制了炒房。据德国央行统计，自2003年到2010年间，德国房屋贷款总量十分稳定，变化量非常小，2003年的总量与2010年几乎持平。

　　目前，同巴黎、伦敦等欧洲城市相比，许多德国一线城市的房价价格依然相对较低。近年来，随着人们收入不断增加，刚性需求加大，德国房地产再次成为购买热点，价涨上涨势头很快，已经引起了人们的关注和政府的警惕。

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