专家视点

2013年，尽管全国层面的二手房与新房成交占比只有35%左右，但是一线城市和个别二线城市二手房已经超过新房。

从二手房市场集中度来看，根据中原地产的测算，2013年中国二手房成交面积的16%集中在一线城市，成交金额的39%也集中在一线城市。

尽管目前大部分城市二手房成交尚未处于主导，但是考虑到已经足够庞大的商品房存量、较高的城镇家庭住房自有率以及人口流动趋势的加速，二手房市场的全面爆发是大势所趋，具体而言：

第一，存量商品房规模已经足够大。中国自1980年代中后期开始商品房开发，1998年之后商品房市场高速增长至今，目前商品房存量已超过1亿套，如果考虑目前在建施工的规模，2015年将达1.25亿套，假设2015年之后商品房开发在现有基础上减速50%，那么2020年商品房存量将达1.6亿套，这将是一个天量的存量市场，居于全球之首。

第二，城市家庭房屋自有率已经很高。考虑到中国城市常住人口中有超过2.5亿为农村流入城市的非户籍人口，且未进入商品房市场，如果把这部分扣除，重新计算中国城镇户籍家庭的住房自有率，那么2015年将超过70%，如此之高的住房自有率是二手房市场崛起的支撑条件。

第三，中国将进入人口流动和住房需求转换的浪潮。从人口流动的角度讲：


（1）尽管历史上中国人口流动的规模庞大，但这些从农村流入城市的人口并未进入商品房市场，但是未来这种格局必将发生转变：随着产业结构的调整，流动人口将从制造业逐步向服务业转移，而服务业大量集中于城市人口密集之处，他们需要一个住处，或买房或租房（相反，当流动人口大量集中于制造业时，他们通常居住在工厂里）。

（2）城市人口之间的流动，中国已从单纯的城市化浪潮进入郊区化、大都市圈化浪潮，中心城市和外围城市之间、一个城市内部中心城区和郊区之间的人口重新配置是必然趋势。

（3）户籍制度改革将加速上述两个进程。

巴曙松 国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师