理性消费是指消费者在消费能力允许的条件下，按照追求效用最大化原则进行的消费。从心理学的角度看，理性消费是消费者根据自己的学习和知觉做出合理的购买决策 。“双11”刚过，虽然今年的“双11”淘宝销售额又是取得不错的成绩，可是反观消费者的消费行为却是理性了几分。关于“你的购物车里有货吗”的问题，消费者的网购经验越来越丰富，选实用的、选有用的，做到理性网购。而对于房地产市场，理性购房“你”又做到了几分呢？


    理性购房——从无房到有房的过渡


    受到中国传统思想影响，多数人都保留着“居者有其屋”的思想，曾经在某电视节目中，一对小夫妻为了买房梦想，每天只有5元钱的生活支出，精打细算，最终买到了属于自己的住房。这无疑是一个励志的案例，可是其中的艰辛和困难又是可想而知。


    就目前而言，住房货币制度并没有完全解决普通老百姓的住房问题。先富起来的人的确解决了住房，甚至已经达到“居者优其屋”的阶段。但由于部分先富起来的人投资商品房市场，使得近几年房价快速上涨，直到低收入群体根本没有办法解决住房问题，出现“居者忧其屋”的局面。为了保障社会绝大多数群体能够实现“居者有其屋”，政府推出保障性住房，如廉租房、经济适用房、两限房等来帮助低收入群体实现有房梦。


    一边是中高端群体占有社会绝大部分财富，一边低收入群体受到国家政策保护，唯一留下一部分中等收入群体，那么这部分群体如何实现有房梦，这时就需要这部分群体根据自己的能力理性购房。对于中低收入群体来说，住房问题并不一定非得依靠新建商品房市场，可以通过二手房市场、租赁市场过渡，并且可以根据需求买到或是租到配套较好的住房。


    理性购房——从“有其屋”到“优其屋”


    “不同的人走不同的路”，并不是所有人都想买旧的二手房或是租房解决住房问题。那么对于一般购房者的买房梦想，业内人士认为“有其屋”是关键，消费者在买房前应有一个理性购房计划。


    首先可咨询相关人士或是使用互联网上的“买房能力评估计算器”，对其购房能力进行评估。评估的主要指标包括可用于购房的资金、现家庭月收入、预计家庭每月按揭款额、期望偿还贷款年限。家庭月收入反映消费者的按揭能力，一般购房者的按揭款应控制在家庭月收入的1/3。


    对于购房者购房能力进行评估之后，再来分析购房者需求。若购房者需要购买面积大点的商品房，则其应选择单价较低的楼盘；反之，则可选择单价较高的楼盘。例如购房者王某可用于购房的资金为10万元，家庭月收入6000元，计划办理30年银行按揭。若住房需求面积为90平方米，则购房者王某应选择单价4400元/平方米以内的商品房，细细算来，就目前房价而言，王某只适合买60-80平方米的住房，才不至于过于降低原本生活水平。


    对购房者的购房需求和能力分析过后再来看地段，地段无疑是衡量商品房价值的方向标，一般城市越靠近市中心，其地段及配套等优势越明显。因此，购房者在不同地理位置上选择商品房，其单价亦不相同，越靠近城市中心其单价越高；其次再来考虑开发商资质、物业管理、建筑类型等。购房者要根据自己的实际消费能力和收入水平理性购买住房，目前对于中等收入群体来说，“居者有其屋”是首要问题，其次才是“居者优其屋”。待购房者社会地位提高、收入水平提高，方可再进行“优其屋”的计划。（记者 陈雅）