由于财产价值巨大，离婚案件中，房产往往成为财产分割的核心。房屋的产权情况、房子的购买时间以及购房的出资情况都会成为影响房产分割的因素。处理各类房产问题也因此成了离婚案件中的难点。针对离婚官司中可能涉及的房产问题，记者采访了北京广衡律师事务所赵三平律师，对此一一进行了梳理。




普通商品房




婚前全款购买的房产




一方全款出资购买，且登记在自己名下，不论钱是自己的还是父母的，明显属于婚前个人财产。




一方全款出资购买，但登记在对方名下的，需要具体情况具体分析：比如双方是否有关于房产的协议，登记在对方名下的原因等。一般来说，有两种可能，一种就是完全赠与对方，另一种还是双方共有。




一方全款出资购买，登记在双方名下，一般来说属于共有。




双方出资，登记在双方名下，应属于共有。




双方出资，登记在一人名下，同样需要分析案件的具体情况，要结合登记在一人名下的原因来判断究竟是出资人对另一方的赠与，还是借贷，也有共有的可能。




贷款或借款的房屋




夫妻一方婚前签订房屋买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，房屋登记在首付款支付方名下的，离婚时该房屋由双方协商处理；如果不能达成协议，人民法院可以判决该房屋归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。




婚前两方一起支付首付，婚后共同还贷的，为共同财产。




如果支付首付和偿还贷款都在婚后，一般即认定为夫妻共同财产。




婚后全款购买的房产




婚后买房，即属于婚姻存续期间添置的财产，一般来说均属于夫妻共同共有财产，但也有例外：




由双方父母出资购买的房屋，产权登记在一方子女名下的，该房屋可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但双方另有约定的除外。




一方以婚前财产出资购买的房屋，登记在自己名下，仍属于个人财产。




由一方父母出资为子女购买的房屋，产权登记在出资人子女名下的，视为父母只对自己子女一方的赠与，该房屋应认定为夫妻一方（登记方）的个人财产。




央产房




央产房是指产权属于中央在京单位的公有住房。如果需要分割的房屋属于央产房中的已购公房，即是指职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买，并领取了所有权证的，其在离婚案件中的分割与商品房基本一致。




但是，法律、法规规定不得上市出售的，以及在与产权单位签订的公有住房买卖合同中有特殊约定的已购公房，应按照法律、法规规定和与单位的约定执行。也就是说，对于这类房屋，有可能离婚时无法对房产做出所有权方面的完全处理，也可能只能共同使用、居住。




已购公房由于各种原因需要办理转移、变更及抵押登记的，均由在京中央和国家机关住房交易办公室统一审核。




军产房




一般来说，军产房只有使用权，而没有所有权，所以在离婚时的处理比较麻烦，没有相对统一的标准，只能根据个案的具体事实进行具体分析。双方均为军人和只有一方为军人的处理方式可能不一致。




承租房




夫妻共同居住的只有使用权、居住权的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租：




（一）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；




（二）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；




（三）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；




（四）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；




（五）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；




（六）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；




（七）一方将其承租的单位的房屋，交回单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；




（八）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；




（九）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。




对于夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。




特别提示




在离婚诉讼中




房产不予处理的情况




第一，农村宅基地上违法建造的小产权房。




第二，离婚时尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋所有权后可另行诉讼解决。




第三，夫妻双方只有这一处房屋，且尚有贷款没有还清，双方都要房屋所有权的。待贷款还清后可另诉解决。




第四，夫妻居住的房产登记在第三人名下的。因涉及案外人，一般会另案处理。